POSTINGAN 11 Analisis Yuridis Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Pengelolaan

NAMA                                   : ANNISA NURMALLASARI

NPM                                       : 20211968

KELAS                                  : 2EB08

TANGGAL REVIEW         : 3 MEI 2013

ANALISIS YURIDIS KEWENANGAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DALAM PEMBUATAN AKTA JUAL BELI ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN YANG BERDIRI DI ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN

 (STUDI KASUS : MANGGA DUA COURT APARTEMEN )

JULIUS C . BARITO

0906582684

UNIVERSITAS INDONESIA

FAKULTAS HUKUM

MAGISTER KENOTARIATAN

DEPOK

BAB 3

ANALISIS KASUS

3.1. Prosedur Yang Harus Diperhatikan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Pada Tanah Hak Guna Bangunan Diatas Tanah Hak Pengelolaan

Dokumen yang pertama harus ditinjau adalah mengenai identitas para penghadap yang terdiri atas pihak yang mengalihkan hak (untuk selanjutnya disebut Penjual) dan juga identitas bagi pihak yang menerima hak (untuk selanjutnya disebut Pembeli).

Setelah dokumen berupa identitas Pembeli dan Penjual, bukti pelunasan pembayaran PPH berupa SSP, serta bukti pelunasan pembayaran BHPTB berupa

SSB diperoleh PPAT, ada pula dokumen lain yang harus diperoleh PPAT dan merupakan hal yang paling utama dalam menjalankan proses jual beli yaitu Sertipikat HMSRS Mangga Dua Court Apartemen.

Semua dokumen dalam proses perpanjangan HGB sampai dengan dikeluarkannya Surat Keputusan untuk perpanjangan HGB atas tanah bersama Mangga Dua Court Apartemen tidak pernah dicantumkan HGB berada diatas

HPL.

Kedua, ditinjau dari peristiwa yang terjadi setelah Perhimpunan Penghuni

Mangga Dua Court Apartemen hendak memperpanjang Hak atas Tanah Bersama

dari rumah susun yang didiaminya, ditemukan 2 (dua) peristiwa yang

menunjukkan kelalaian dari Kantor Pertanahan Jakarta Pusat.

POSTINGAN 10 Analisis Yuridis Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Pengelolaan

NAMA                                   : ANNISA NURMALLASARI

NPM                                       : 20211968

KELAS                                  : 2EB08

TANGGAL REVIEW         : 3 MEI 2013

ANALISIS YURIDIS KEWENANGAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DALAM PEMBUATAN AKTA JUAL BELI ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN YANG BERDIRI DI ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN

 (STUDI KASUS : MANGGA DUA COURT APARTEMEN )

JULIUS C . BARITO

0906582684

UNIVERSITAS INDONESIA

FAKULTAS HUKUM

MAGISTER KENOTARIATAN

DEPOK

2.4. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Proses Pendaftaran

Tanah

Istilah pendaftaran tanah pada hakekatnya berasal dari kata Cadaster atau

dalam bahasa Belanda merupakan suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman) yang menetapkan mengenai luas, nilai dan kepemilikan terhadap suatu

bidang tanah. Dengan demikian maka kegiatan pendaftaran tanah adalah kewajiban yang harus dilaksanakan oleh pemerintah secara terus menerus dalam rangka menginventarisasikan data-data berkenaan dengan hak-hak atas tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria dan Peraturan Pelaksanaannya, sedangkan pendaftaran hak atas tanah merupakan kewajiban yang harus dilaksanakan oleh si pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan dilaksanakan secara terus menerus setiap ada peralihan hak-hak atas tanah tersebut menurut Undang-Undang Pokok Agraria dan Peraturan Pelaksanaannya guna mendapatkan sertipikat tanda bukti tanah yang kuat.

Rangkaian pendaftaran tanah dimulai dari akta-akta tanah yang dibuat dihadapan PPAT yang kemudian dijadikan dasar pendaftarannya di kantor pertanahan, sehingga jika akta-akta tanah tidak dibuat dihadapan PPAT, maka tidak dapat didaftarkan.

Perihal pendaftaran tanah pertama kali melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut PPAT) sejak berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor

10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah. Dalam hal ini segala bentuk kegiatan

peralihan hak atas tanah yang dalam hal ini berupa jual beli dilakukan oleh para pihak dihadapan PPAT yang bertugas membuat aktanya. Terkait dengan pembuatan akta tersebut dihadapan PPAT, salah satu syarat yang harus dipenuhi

adalah perbuatan hukum tersebut haruslah terang yang dalam hal ini bukan perbuatan hukum yang gelap atau pun yang dilakukan secara sembunyisembunyi.

Pembuatan akta jual beli antara para pihak dihadapan PPAT tersebut menjadi alat bukti dimana telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembelinya dengan disertai pembayaran harganya, yang dalam hal ini memenuhi

syarat tunai dan menunjukkan bahwa secara nyata atau riil perbuatan hukum jual

beli yang bersangkutan telah dilaksanakan.

Akta peralihan hak yang dibuat dihadapan PPAT tersebut membuktikan bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum pemindahan hak untuk selamalamanya dan pembayaran harganya telah lunas

PPAT dalam membuat akta pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan mendaftarnya tidak diperlukan izin

pemindahan hak, kecuali dalam hal sebagai berikut:

1. Pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau hak milik atas rumah susun yang di dalam sertipikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindah tangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang;

2. Pemindahan atau pembebanan hak pakai atas tanah negara.

Namun, dalam hal peralihan hak atas tanah yang belum terdaftar, maka akta PPAT yang bersangkutan dijadikan alat bukti dalam pendaftaran pertama hak tersebut atas nama pemegang hak yang terakhir.

POSTINGAN 9 Analisis Yuridis Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Pengelolaan

NAMA                                   : ANNISA NURMALLASARI

NPM                                       : 20211968

KELAS                                  : 2EB08

TANGGAL REVIEW         : 3 MEI 2013

ANALISIS YURIDIS KEWENANGAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DALAM PEMBUATAN AKTA JUAL BELI ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN YANG BERDIRI DI ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN

 (STUDI KASUS : MANGGA DUA COURT APARTEMEN )

JULIUS C . BARITO

0906582684

UNIVERSITAS INDONESIA

FAKULTAS HUKUM

MAGISTER KENOTARIATAN

DEPOK

2.3. Tugas dan Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Pengaturan tugas dan kewenangan dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) diatur secara khusus dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pada hakekatnya, PPAT tersebut adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Berdasarkan ketentuan Pasal 1 butir 4 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) bahwa Akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Ada pun ketentuan dalam Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah ditegaskan bahwa otentisitas dari akta PPAT memiliki 2 (dua) fungsi, yaitu :

1. Sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun;

2. Sebagai dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum.

PPAT Khusus merupakan pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas Pemerintah tertentu

Pada hakekatnya, PPAT hanya berwenang membuat akta mengenai perbuatan hukum pada Hak atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

yang terletak di dalam daerah kerjanya. Akan tetapi dalam hal pembuatan akta tukar menukar, akta pemasukan ke dalam perusahaan, dan akta pembagian hak bersama mengenai beberapa hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang tidak semuanya terletak di dalam daerah kerja seorang PPAT dapat

dibuat oleh PPAT yang daerah kerjanya meliputi salah satu bidang tanah atau satuan rumah susun yang haknya menjadi obyek perbuatan hukum dalam akta.

Saksi yang menghadiri pembuatan akta PPAT tersebut diharapkan dapat memberikan kesaksian terkait dengan :

1. Identitas dan kapasitas penghadap, dalam hal ini meninjau bahwa identitas dari penghadap adalah benar serta penghadap memenuhi ketentuan kecakapan dalam melakukan perbuatan hukum sesuai dengan ketentuan  Pasal 1338 KUHPerdata dimana dewasa, cakap atau tidak berada dibawah pengampuan

2. Kehadiran para pihak atau kuasanya

3. Kebenaran data fisik dan data yuridis obyek perbuatan hukum dalam hal  obyek tersebut belum terdaftar

4. Keberadaan dokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan akta;

5. Telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan.

Kewenangan PPAT yang terakhir setelah penandatangan akta PPAT dilakukan adalah menyampaikan akta PPAT dan dokumen-dokumen lain yang diperlukan untuk keperluan pendaftaran akta perbuatan hukum peralihan hak yang dibuatnya kepada Kepala Kantor Pertanahan paling lambat 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatanganinya akta yang bersangkutan.