POSTINGAN 6 Analisis Yuridis Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Pengelolaan

NAMA                                   : ANNISA NURMALLASARI

NPM                                       : 20211968

KELAS                                  : 2EB08

TANGGAL REVIEW         : 3 MEI 2013

ANALISIS YURIDIS KEWENANGAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DALAM PEMBUATAN AKTA JUAL BELI ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN YANG BERDIRI DI ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN

 (STUDI KASUS : MANGGA DUA COURT APARTEMEN )

JULIUS C . BARITO

0906582684

UNIVERSITAS INDONESIA

FAKULTAS HUKUM

MAGISTER KENOTARIATAN

DEPOK

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Permasalahan

Pembangunan proyek tempat tinggal di Propinsi DKI Jakarta kini semakin meluas dan membesar seiiring dengan semakin sempitnya lahan yang tersedia. Mengingat hal itu, maka tidak jarang  banyak pengusaha perumahan (property) yang terus menerus mengembangkan proyek kondominium di berbagai wilayah dalam Propinsi DKI Jakarta.

Pembangunan kondominium tersebut dinilai oleh para pengusaha menjadi sangat dibutuhkan oleh masyarakat yang bermigrasi ke wilayah Propinsi DKI Jakarta, sehingga pada akhirnya kondominium dinilai menjadi salah satu solusi alternatif menyelesaikan masalah kebutuhan tempat tinggal mengingat semakin tingginya jumlah penduduk di Ibukota. Permasalahan hak atas tanah tempat berdirinya bangunan Mangga Dua Court Apartemen menjadi berkepanjangan setelah para penghuni yang tinggal di sana dalam kurun waktu yang cukup lama baru mengetahui bahwa tanah yang ditempati kondominium tersebut adalah tanah Hak Pengelolaan dan bukan Hak Guna Bangunan Murni. Hal ini dibuktikan dengan adanya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), AJB (Akta Jual Beli) dan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang ada tidak pernah dituliskan HGB diatas HPL.

Pada hakekatnya bilamana ditinjau dari keberadaan status tanah HGB diatas tanah HPL, para pemilik kondominium Mangga Dua Court Apartmenen sebagai pemegang sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dapat mengalihkan haknya atau menjual dan/atau menyerahkan unit rumah susun sebagai agunan kepada pihak ketiga.

 Mangga Dua Court Apartemen itu berdiri di atas tanah Pemerintah Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, maka pemilik unit Hak Milik atas Satuan Rumah Susun biasanya akan dibebankan biaya persetujuan atau rekomendasi setiap kali ingin melakukan perpanjangan HGB kepada Pemerintah Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

Bilamana kita membicarakan mengenai hukum pada umumnya, hukum dapat diartikan sebagai keseluruhan kumpulan peraturan-peraturan atau kaedah -kaedah dalam suatu kehidupan bersama.

Hukum di Indonesia tentunya menganut sistem Rule of Law atau pengaturan di dalam hukum. Dalam hal ini, hukum harusnya mampu memberikan pengaturan yang tepat agar negara benar-benar dapat memiliki fungsi yang terbebas dari kesewang-wenangan.

Oleh sebab itu, untuk menjamin kepastian hukum dalam setiap peristiwa hukum jual beli tanah di perlukannya peran PPAT dalam menjamin kepastian hukum apabila melakukan proses jual beli.

1.2. Pokok Permasalahan

Bagaimanakah peran PPAT dalam melakukan pembuatan Akta Jual Beli tanah Hak Guna Bangunan yang berdiri diatas tanah Hak Pengelolaan. Berdasarkan masalah yang telah diuraikan sebelumnya.

1.3. Metodologi Penelitian

1.3.1. Bentuk Penelitian

Penelitian yang hendak dilakukan ini merupakan bentuk penelitian yuridis normatif. Hal ini disebabkan peneliti hendak menelusuri lebih jauh bagaimana ketentuan peraturan perundangundangan mengenai Pendaftaran Tanah dan Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah mengatur bagaimana seharusnya PPAT menjalankan kewenangannya terkait dengan terjadinya persoalan penerbitan HGB murni pada tanah yang seharusnya bersertipikat HGB diatas tanah HPL

1.3.2. Tipe Penelitian

Penelitian ini merupakan penelitian preskriptif disebabkan peneliti hendak memberikan jalan keluar atau saran untuk mengatasi permasalahan yang dialami oleh PPAT yang membuat Akta Jual Beli Hak Milik atas Satuan Rumah Susun antara pembeli dengan pengembang Mangga Dua Court Apartemen yaitu PT. Duta Pertiwi, Tbk. yang ternyata memiliki sertipikat yang tidak sesuai dengan keadaan yang sebenarnya

1.3.3. Jenis Data

Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder sebagai data penelitian. Hal ini disebabkan bahan-bahan yang digunakan adalah berupa bahan kepustakaan maupun hasil wawancara dengan informan sebagai penunjang bahan kepustakaan.

1.3.4. Macam-Macam Bahan Hukum

Sumber primer yang digunakan dalam hal ini adalah Undang-undang dan Peraturan Pemerintah yang terkait dengan hukum pertanahan. Sumber sekunder berupa teori yang dikemukakan oleh ahli, buku-buku hukum agraria, dan juga penelitian yang telah dilakukan sebelumnya. Sumber tersier berupa kamus hukum, di mana penulis hendak menggunakan kamus hukum untuk membantu dalam memahami istilah-istilah yang asing bagi penulis demi kelancaran penelitian hukum ini.

1.3.5. Alat Pengumpulan Data

Studi dokumen yang hendak dilakukan antara lain mengkaji lebih dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah serta Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan juga pendapat para ahli hukum agraria dalam buku-buku yang terkait dengan Perseroan Terbatas.

1.3.6. Metode Analisis Data

Dalam penelitian hukum ini pendekatan yang digunakan adalah pendekatan kualitatif karena peneliti tidak menentukan hasil kajian atas penelitian dalam bentuk numerik atau jumlah melainkan dari analisa.

1.3.7. Bentuk Hasil Penelitian

Penelitian hukum ini dilakukan dengan cara deskriptif analitis.

1.4. Sistematika Penulisan

Bersangkutan dengan sistematika penulisan, penelitian hukum ini disusun dengan cara membagi dalam empat bab, yang mana tiap bab terdapat beberapa sub bab dengan pokok-pokok pembahasan utama yang terkandung dalam bab.